八马彩票平台怎么样:假如深圳扩容,东莞、惠州哪个镇最有希望纳入

发布时间:2018-06-22 09:51

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怎样的临深才是真的临深?


深圳楼市沉寂下来,但东莞却破了跟随的魔咒。粤港澳大湾区、地铁、轻轨、京东智能新城、天安数码城等入驻,让深圳客着魔般盯上临深片区。

自从限购措施出台后,前来炒房的投资客得到了抵制,而从深圳溢出的刚需却仍然还在。对于被挤出深圳的深漂”来说,临深楼市的利好依旧足够具有诱惑力。

如果用5年的时间来看,2020年前,临深将会展开轨道交通建设的热潮,并将正式迈入地铁时代。同样,临深区域的楼市在未来5年也会有很大的变化,会从之前的炒作之地变成一个刚需之地,这意味着承接力会越来越强,房价即便短期有所调整,但不会出现大的拐点。

这些地方房价都在花样翻番,未来到3万并非难事,但高房价的背后还存在着产业不到位、高空置率、本地人难以支付高房价等隐忧。临深概念被市场炒作的非常模糊,购房者要学会分辩出真假临深。

怎样的临深才是真的临深,才能购买?

话句话说,深圳与东莞哪些镇有着天然的地缘关系,假如真有一天扩容会囊括到哪个范围。

今天本文从区域地理来分辨。


02

深圳扩容的空间路径


城市扩容,越摊越大。曾经的城市边缘,城里人看不上的地方,早已今非昔比,被圈入主城,变身建成区,融化在钢筋水泥的森林。

 

人口和经济的聚集,城市的铺展,是需要一定的空间的。是什么因素阻挡城市铺展的规模呢?有可能是被自然山水阻挡,也有可能是因为人造的铁路、高速的隔离,也有可能是其他一些因素。

 

所有这些因素当中,山和水的自然阻挡,是最让人没办法的。山间小盆地城市,一旦建成区铺满了盆地的平原空间,直抵山脚,也就意味着主城拓展的终结。比如香港的港岛和九龙,早就用光了所有的平原空间,只好填海扩容,或跨山去发展新界的沙田乃至元朗了。

 

翻山脉扩容的新区,能想到哪个城市呢?这种情况就少得很了。这是因为,随着桥梁技术和隧道技术的提高,为河流两岸的沟通融合创造了技术条件。

 

但人类驯服山脉的本领,目前还不足以支撑城市的扩容。山脉对城市束缚仍是力大无穷,相比古代的愚公移山,当代人类无非是掌握了隧道技术而已。河流只是窄窄的宽度,可以被桥梁驯服,山脉呢,大多是巍峨挺拔,绵延辽阔,让人心生畏惧。

 

其实,深圳算是翻山脉扩容的例子了——翻梅林山、塘朗山发展龙华,尽管艰难无比(几乎挖空了两座山),进度迟缓,但确实搞起来了。不过,相比前海+宝安喊出PK罗湖+福田,打造双中心的口号,龙华的野心要小多了,本质上还是附属、依托主城的性质。

 


03


教你分辨真假临深


 图1东莞下辖的4街28镇 

 

我们来粗略看一下东莞的地缘情况。东莞,东江入??诔鞘?,地势东南高、西北低,下辖城区的4个街道和周边的28个镇,共32个行政单位,可以划分以下5个片:


东莞城区片:上图大红圈所标识

莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、石碣镇、高埗镇6个


西北水乡片:上图绿色所标识

麻涌镇、洪梅镇、中堂镇、望牛墩镇、道滘镇5个

此片是的东江入海漫流区域,地势低洼,水网纵横,是东莞城区向西的核心辐射范围。


西南沿海片:上图蓝色所标识

虎门镇、长安镇、厚街镇、沙田镇4个

此片是东莞唯一的沿海区域,外向型经济为主,海洋气质浓烈,厚街沙田尚处东莞城区的辐射范围内,融合较好;

而长安虎门背山面海,东莞城区已经很难辐射,属于茅洲河流域,同深圳地缘关系密切,独立倾向显著,希望融入深圳,被定性为“临深区域”。


中部寒溪水片:上图灰色所标识

石龙镇、石排镇、茶山镇、寮步镇、东坑镇、大岭山镇、大朗镇7个

此片是基本为寒溪水流域所覆盖,大岭山镇处寒溪水上游,被群山环绕,是盆地属性,相对独立,其余6镇,跟水乡片5镇一起,是东莞城区东西两翼的核心辐射范围。


东北石马河片(石马河下游):上图黄色所标识

常平镇、黄江镇、企石镇、桥头镇、横沥镇、谢岗镇6个

东部的整个石马河流域,相对于东莞,就显得比较独立了,东北的石马河下游6镇,远离东莞城区,但好歹同东莞城区之间没有山地阻隔,被东莞城区融合没有明显障碍。但东南的上游山区,就另当别论了——


东南山区片(石马河上游及支流观澜河、东深河):上图红色所标识

塘厦镇、清溪镇、樟木头镇、凤岗镇4个

这4个镇,同东莞城区之间,不但距离遥远,还有莽莽山地的阻隔,尤其是塘凤清三镇,同东莞疏离,同深圳反而距离更近且无山地阻隔。


综上,被定义为临深区域的,是西南的长安虎门,和东南的塘凤清三镇,大家从上图,也能感受到以上五个镇,跟东莞的地缘疏离程度。


图2:东莞九大强镇

东莞经济,除了市区之外,号称有九大强镇,读图可见九大强镇的分布:

滨海的虎门镇,滨海+临深的长安镇,是状元和榜眼;

起到衔接作用的厚街镇,跟塘厦镇一起,名列第三第四;

而清溪镇和凤岗镇, 都在强镇之列,可见东南三镇之强悍,中部寒溪水流域起衔接作用的寮步镇、常平镇和大朗镇,也在强镇之列。

而临深五镇(塘凤清+长安虎门),东莞主城无法辐射。 

而下辖的其他镇,没有突出的地缘优势,经济就比较弱势了。


04

银瓶山+大屏障是重要地理界线

 

樟木头镇,是山地环绕的小盆地,发展空间狭小,但位置十分重要,是东莞的“东南大门”。比如从莞深高速、京九铁路、广深动车、以及在建的赣深高铁(上图的蓝线),都是从这个凹陷盆地穿越山地的。这在相当程度上,刺激了樟木头镇曾经的腾飞和辉煌,被誉为“小香港”。


虽然樟木头因门户位置,拥有先发优势,但受制于狭小的发展空间,平地规模十分有限,如今的樟木头,在东莞32镇街的经济排名当中,已经很靠后了。

 

这片横贯东西,把山地三镇(塘凤清)同东莞主体隔离开的山地,名字叫银瓶山,地质断裂的西半部,叫大屏障,是粤东巨大的莲花山脉(注意不是深圳福田的莲花山公园)延伸丘陵?;憔哿苏錾钲诹?、塘凤清三镇(其实也是个大盆地)之水的石马河,就是在银瓶山和大屏障之间的地质断裂处(樟木头),向北冲出盆地,流向东江的。但樟木头镇的主城,还是位于这条东西向山地的北侧的,鉴于其“东莞门户”的地位,未来很难跟塘凤清一起,划归深圳。

 


05

龙华-塘凤清平地规模优势明显

 

图3:深圳的跨山脉北扩和龙华-塘凤清的平地规模优势


具体到深圳,城市扩容被山脉束缚的体现很明显。在深圳河和梅林山-塘朗山之间的狭长区域,基本就是“原关内”的概念了。罗湖+福田,前海+宝安,平原规模旗鼓相当,地缘优势也足以匹敌——前者对接香港,后者对接珠江口。与二者对比,内向封闭的龙华,地缘优势并不明显。但龙华+塘凤清的平原规模,却比二者大得多,并且能够成为二者共同的后花园,既对接罗湖+福田、也对接前海+宝安。


读图可见,龙华(含民治、大浪、观澜)同东莞的东南山地三镇(塘凤清)之间,并没有高大的山脉阻隔,平原是连成一片的,一直到银瓶山+大屏障为止。这一片平地,规模是非常大的。


06

塘厦的中心地位

 

三镇当中,塘厦无疑是最居中的,是辐射最广的,是南北向的交通要道,而凤岗和清溪,则相对死角,从地缘意义讲,是从属于塘厦的。(图中的蓝线是交通主轴,可以看出樟木头的枢纽、门户地位,也可以看出塘厦相对凤岗、清溪的优势。)

 

赣深高铁在塘厦设了站,名字叫“东莞南站”,这更锚固了塘厦在三镇的中心地位,故此,塘厦也是推动三镇“入深”的最积极的。



07

五镇——临深中的“战斗机”


鉴于塘凤清三镇的地缘属性,跟长安虎门一起,被定性为“临深区域”。它们甚至比深圳不少区域距离深圳主城区都要近,尤其未来不久,当两地的地铁交通实现延伸、对接后,住在东莞临深或许与生活在深圳有什么本质区别。

不管行政区域是否变化,这五镇与深圳有着天然的地缘关系,一定也是大深圳理所应当的势力范围。

 

所以对于东莞五镇,阿方认为这是真正的临深,临深中的临深, 表现在今天是与深圳的天然地缘关系,落实到明天是与深圳地铁等交通的无缝接轨,是临深中的战斗机,值得置业者的特别留意。


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